2005년 달라지는 부동산 세제

[중앙일보 박원갑 기자] 올해부터 부동산에 투자해 수익을 내기가 쉽지 않게 됐다. 참여정부 부동산 세제의 양대 축인 종합부동산세와 1가구 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됐기 때문이다. 아파트.단독주택을 중심으로 취득.등록세 과세 기준도 달라지면서 취득 단계의 세금도 대체로 늘어난다. 그때문에 세금 부담을 감안하지 않고 섣불리 투자했다가는 큰코다칠 수 있다. 달라지는 세제에 맞춰 투자 전략을 짜야 한다고 전문가들은 조언한다.

◆세제 많이 달라졌다=정부는 기준시가 9억원 이상의 주택, 공시지가 6억원 이상의 나대지(빈 집터), 공시지가 40억원 이상 사업용 토지 수요자에게 세금을 무겁게 매기는 내용의 종합부동산세법이 5일 발효됐다고 밝혔다.

3주택 이상 보유자가 두 채 초과분을 팔 때 60%의 양도세율을 매기는 양도세 중과 조치도 지난 1일 매도분부터 적용됐다.

5일 이후 유상 거래에 따른 소유권 이전 등기분부터 등록세율이 1~1.5%포인트 인하됐다. 다만 재건축.재개발 조합원이 입주 때 하는 등기(소유권 보존 등기)나 상속.증여에 따른 소유권 이전등기는 등록세율이 인하되지 않는다.

이번 조치로 법인과 개인 간 거래(신규 분양 아파트 등)나 경매.공매로 부동산을 취득할 때 등록세율이 3%에서 2%로 낮아졌다. 개인 간 거래의 경우 건물분은 부동산 종류에 관계없이 0.5%포인트 추가 인하(1.5% 적용)됐지만 토지분은 주택의 부속토지만 추가 인하 대상이다. 행정자치부 관계자는 "개인 간 거래라도 상가.오피스텔.빌딩 부속 토지분, 나대지는 추가 인하 혜택이 주어지지 않는다"고 말했다.

등록세 인하에도 불구하고 기존 아파트의 경우 실거래가로 취득.등록세를 내는 주택거래신고제 지역을 제외한 대부분 지역에서 세 부담이 늘어날 전망이다. 5일부터 취득.등록세 부과 기준이 지방세 시가 표준액(시가의 30~40%)에서 국세청 기준시가(시가의 70~90%)로 변경됐기 때문이다. 김종필 세무사는 "시가 표준액과 기준시가 차이가 큰 서울.수도권 지역 세금 부담이 상대적으로 많이 늘어날 것"이라고 말했다. 지난 1일자로 오피스텔.상가의 기준시가가 일괄 고시되면서 이들 부동산의 양도.상속.증여세도 늘어나는 곳이 적지 않을 것으로 보인다.

정부는 4월 말 단독.다가구.다세대주택, 중소형 연립주택의 가격을 공시한 뒤 이 가격에 따라 취득.등록세를 부과할 방침이어서 이들 주택 세금도 늘어나게 됐다.

◆절세전략 어떻게 세우나=1가구 3주택 이상 보유자에게는 양도세 중과 조치가 적지 않은 부담이 될 것으로 보인다. 박정현 세무사는 "다주택자들이 늘어난 양도세 때문에 매도는 엄두를 못 내고 배우자나 자녀에게 증여할 계획을 세우고 있다"고 말했다. 하지만 국세청이 최근 전세보증금이나 은행대출을 떠안는 형태의 증여(부담부 증여)에 대해 집중 감시에 나섰으므로 편법 증여는 삼가는 게 좋다.

사람(人)별 과세하는 종합부동산세의 경우 과세기준일(6월 1일)까지 시간이 남아 있으므로 보유 부동산을 적절히 분산하는 게 필요하다. 세대주 한 사람이 소유한 부동산이 종부세 기준 금액을 초과할 때는 증여세 면제 한도(배우자 3억원, 성인자녀 3000만원, 미성년 자녀 1500만원)를 이용해 증여하는 것도 고려해볼 만하다. 금액이 큰 부동산(대략 주택 시가 15억원 이상)은 증여 비용이 종부세 부담보다 많을 수 있으므로 신중해야 한다.

국세청은 4월께 아파트와 전용면적 50평 이상의 연립주택에 대해 기준시가를 재고시할 예정인데 아파트 매수.매도 예정자는 재조정되는 기준시가를 눈여겨볼 필요가 있다. 국세청 관계자는 "그동안 가격 하락 폭이 큰 소형아파트를 중심으로 기준시가가 제법 인하될 것 같다"고 말했다. 이 때문에 양도세를 기준시가로 내는 아파트를 팔 계획이 있다면 매도시기를 4월 이후로 잡는 게 좋을 것 같다. 매수자도 4월 이후 등기하면 취득.등록세 부담을 덜 수 있을 전망이다. 이우진 세무사는 "잔금 수령이나 소유권 이전등기 신청이 기준시가 고시일 후에 이뤄져야 세금을 줄일 수 있어 잔금 시기 등을 잘 조절해야 한다"고 전했다.

지난 1일부터 토지투기지역에서 택지개발 등 공익목적으로 토지.건물을 수용할 때 양도세 부과기준이 실거래가에서 기준시가로 달라졌다는 점도 유의할 대목이다.

양도세를 실거래가로 매기는 토지.주택 투기지역이더라도 최근 들어 땅값이나 집값이 안정세인 곳은 투기지역에서 해제될 가능성이 있다는 점도 염두에 두는 것이 좋다. 투기지역에서 풀리면 양도세(토지는 공시지가, 아파트는 기준시가 기준) 부담이 덜하기 때문이다.