상가로 사용하던 주택을 양도하는 경우 절세방안

주택을 상가로 개조하여 사용하는 경우가 있습니다. 그런데 상가는 주택이 아니므로 상가를
양도하는 경우는 무조건 양도소득세 과세대상이다. 그러므로 그러한 건물을 양도하는 경우에는
제반 상황을 검토한 후에 조치하는 것이 절세의 지름길이라 하겠다.


1. 상가로 계속 사용하다 양도하는 경우

음식점 등 상가로 계속 사용하다 양도하는 경우에는 양도소득세 과세대상이다. 다만, 상가로
양도하는 경우에는 주택투기지역인 경우에도 주택이 아니므로 실지거래가액이 아닌 기준시가
과세가 가능하므로 실가과세보다 양도소득세 절세가 가능하다면 이 점도 검토해 볼만한 사항이
다. 그러나 상가로 양도하는 경우에는 부가가치세 과세문제가 있으니 그 부분에 대해서는 별도
의 검토가 있어야 할 것이다.

이와 관련하여 또한 주의할 것이 오피스텔이다. 오피스텔을 주택으로 사용하거나 임대하는
경우 보유주택 수에 포함될 수 있다. 오피스텔을 양도하거나 그 외의 1주택을 양도하는 경우에
는 당해 양도물건의 양도소득세 과세여부를 검토해 봐야 한다.


2. 폐업하고 다시 주택으로 사용하다 양도하는 경우

주택 여부는 공부상 내용에 불구하고 실제 용도로 판단하는 것이다. 다만, 주택임을 입증할 수
있는 관련 증빙자료를 구비해 두어야 할 것이다.

▶건축물대장, 부동산등기부등본
주택으로 양도할 때 가장 확실한 방법은 건축물 대장 및 등기부등본에 주택으로 등재하는 것
이다. 건축물대장을 먼저 변경등재하고 변경된 건축물 대장을 첨부하여 등기소에 신청하면
처리가 될 것이다. 가능하면 법무사사무실을 이용하는 것이 편리할 것이다.

▶주민등록등본
임차인이든 소유자든 해당 주소지에 주민등록등본이 있어야 할 것이다.


▶사진촬영
공부상 정리가 곤란하거나 놓친 경우에는 일단 양도시점에 일자가 찍힌 사진을 찍어서 제출해
야 할 것이다. 외관뿐만 아니라 내부로 진입하면서 실제 주택으로 사용되는 것을 확인시킬 수
있으면 될 것이다.

▶증인확보
통반장이나 이웃 사람들의 확인서도 받아두면 유리할 것이다.

▶기타
전화나 전기요금 고지서에 사업자등록번호가 기재되어 있으면 그것도 해제해야 할 것이다.
그리고 사업용으로 신고했으면 당연히 정정해야 된다.